Договор аренды и его виды

  АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ЛЕНИНГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ А.С. ПУШКИНА»
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО И МЕЖДУНАРОДНОГО ЧАСТНОГО ПРАВА



КОСТЕЦКАЯ ТАТЬЯНА МИХАЙЛОВНА


ДОГОВОР АРЕНДЫ И ЕГО ВИДЫ


Выпускная квалификационная работа
по специальности о3о5о1.65 Юриспруденция
(квалификация «юрист»)


Представлена для защиты в ГЭК			Научный руководитель:
«___»________________2о15 г.			к.ю.н., доцент
								М.М. Степанов
								____________________
Защищена на ГИА						    (подпись)
«___»________________2о16 г.			Допущена к защите:
с оценкой __________________			«___»______________2о15 г.
 Председатель ГЭК:					Зав. кафедрой
								к.ю.н., доцент
								И.С. Кокорин
__________________________			___________________
                  (подпись) 						   (подпись)




Санкт-Петербург
2о16

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ….…..………………….…………………………….…………………....3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ..............…...……..6
    §  1. 1.    Понятие, признаки  и элементы договора аренды .………..………….6
    §  1. 2.    Содержание договора аренды ………………………………….……..18
ГЛАВА II. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ …………………..33
    § 2.1.   Договор проката ………………………………………...........................33
§ 2.2. Договор аренды транспортных средств …………………..…………..39
§ 2.3. Договор аренды недвижимого имущества…...……...…. ……………47
Заключение………….……………………………………….…...….…………….63
Список использованной литературы……….…………...……………………..66



























ВВЕДЕНИЕ
     Актуальность темы исследования обусловлена тем, что развитие имущественных отношений в нашей стране, происшедшее  в связи со сменой экономического уклада, привело к значительному росту арендных операций в гражданском обороте. Поскольку договор аренды представляет собой отношения сторон, между которыми происходит товарообмен, возросший интерес к этому виду договора вполне оправдан. 
     Несмотря на богатую предысторию арендных отношений, следует отметить, что сам договор аренды на современном этапе, если уж и не представляет собой настоящую tеrrа inсоgnitа в смысле правовой изученности, то определенные «белые пятна»  в нем, безусловно, присутствуют. 
     Данный договор был востребован всегда, то есть, по большому счету, получается, что на протяжении всей истории своего существования договор аренды и фигура арендатора, были и продолжают, до настоящего времени, оставаться востребованными многими участниками хозяйственно-экономических отношений. Это есть отражение универсальности данной договорной конструкции, и подчеркивает ее актуальность с позиций дня сегодняшнего.
     Определенный интерес представляют для исследования признаки договора аренды. Казалось бы, что таким понятием договорного права, как «элемент» и «признак» договора, «основание» и «цель» договора и некоторым другим, изначально предопределена некая статичность, аксиоматичность  и фундаментальность в виду их многократного и всестороннего исследования, изучения и анализа. Однако и здесь при тщательном подходе возможны «маленькие открытия». При отсутствии четкого представления о разграничении отдельных видов договора аренды не всегда удается выяснить их видообразующие признаки для квалификации заключенных сторонами соглашений. Поэтому возникают вполне понятные затруднения с определением правовой природы соглашения и соот-
ветственно подлежащего применению законодательства1.
     Степень разработанности проблемы. Учитывая, что договору аренды посвящено много исследований фундаментального характера, осветить их в той мере, в какой хотелось бы в одной работе, тем более в таком объемно-ограниченном формате, как выпускная квалификационная работа, вряд ли представляется возможным. Мы сместим акцент в сторону современных авторов. По  освещаемой проблеме будут рассматриваться и анализироваться работы О.А. Красноперовой, Н.Ю. Шлюндта, А.Г. Каплина, С.М. Кроза, В.М. Кособородова. Представлены мнения таких ученых как В.В. Витрянский, А.А. Иванов, М.И. Брагинский, Н.Д. Эриашвили, А.В. Ерш и др. В должной мере, будет обращено внимание и на труды ученых дореволюционного и советского периода развития гражданского права, а именно: Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, К.П. Победоносцева, С.А. Муромцева, Е.В. Васьковского и др.
     Объектом исследования является договор аренды и его виды.
     Предмет исследования – правовые нормы гражданского, земельного, внутреннего водного транспорта, транспортного мореходства, водного, воздушного и лесного законодательства, регулирующие договоры аренды.
     Рассмотреть сущность арендных отношений с учетом их исторического развития, провести анализ  действующего законодательства, исследовать доктринальные «наработки» по данной договорной конструкции – основная цель настоящей дипломной работы, посвященной такой модели договора как «аренда».
     Задачами выпускной квалификационной работы являются: 
     - рассмотрение понятия, признаков и элементов договора аренды; 
     - раскрытие содержания этого договора;
     - определение особенностей отдельных видов договора аренды. 
     При написании выпускной квалификационной работы были использованы материалы, полученные в процессе прохождения преддипломной практики в Заполярном транспортном филиале Публичного акционерного общества «Горно-металлургическая компания «Норильский никель» (далее – ЗТФ ПАО «ГМК «Норильский никель»).
     Структура самой работы определена ее целями и задачами, и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1.1. Понятие, признаки и элементы договора аренды
     Слово «договор» целесообразно употреблять для обозначения трех следующих понятий: 1) юридического факта-действия – основания возникновения прав и обязанностей; 2) объективного юридического эффекта такого действия – система правил поведения участников действия, источника индивидуально-правового регулирования отношений между ними; 3) внешней формы выражения этих правил (обычно – документа). Для обозначения же юридического результата в виде системы субъективных прав и юридических обязанностей, предопределенных содержанием нормативного и индивидуального (договорного) регулирования, вполне  достаточно термина «гражданские правоотношения», в том числе – «обязательственные правоотношения» или «обязательства». Признание подобного значения за терминами «сделка» и «договор» поможет разъяснить смысл многих устойчивых юридических выражений и словосочетаний, в частности таких, как условия договора, подписание договора, оформление договора2.
     Смысловым «стержнем» для всех договорных типов, включая и рассматриваемый нами договор аренды, является взаимное намерение (воля) сторон совершить в отношении друг друга юридические или фактические действия в целях реализации собственных интересов.
     Суть договора заключается в том, что стороны, таким образом, фиксируют свои взаимные интересы, сами определяют пути их осуществления. Преимущество договора в качестве средства удовлетворения интересов заключается еще и в том, что никто не может знать интересы сторон лучше, чем сами стороны3. При заключении договора каждая из сторон стремится реализовать свои интересы. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукты и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором,  являются его собственностью4.
     Аренда (от лат. аrrеndаrе – отдать в наем5) – это предоставление имущества его владельцем во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату. 
     История договора аренды насчитывает многие тысячелетия. Первые, фрагментарные упоминания о таком виде договора содержались в актах Древнего Египта и Вавилона. В договоре найма уступается за известную плату пользование имуществом или личной услугой, либо работой, следовательно, договор этот менового свойства и уподобляется купле-продаже. Предметом служит имущество (rei locatio) или личная услуга и работа (operarum locatio), или совокупность работ и имуществ для целого предприятия (operis conductio); происходит мена, причем целью договора служит не непосредственное (как при купле) обладание предметом сделки, но удовлетворение известного хозяйственного  интереса, посредством пользования имуществом, или посредством личных действий, работ и услуг. Все эти виды найма соединились у римлян под общим названием location, соnduсtiо6.
     В VI столетии наем составлял особую юридическую сделку. «Под именем найма имуществ разумелось соглашение двух сторон, отдающего внаем (lосаtоr)  и нанимателя (соnduсtоr), о том, что первый отдаст второму в пользование какую-либо вещь с обязательством возвратить ее по окончании пользования, а второй уплатит ему за то определенную сумму денег»7. Отсюда видно главное отличие найма от купли-продажи: покупателю вещь отдается безвозвратно, наниматель же получает ее на время.
     Перегрины и разный незначительный люд, не имевший прочной оседлости в городе, положили начало найму городской недвижимости (аренда квартиры). В селах же образовалась аренда имений. В этом виде найма пользование нанятою вещью состояло в присвоении и потреблении продуктов имения, и потому его могли смешивать с куплею будущей вещи. «Арендаторы (соlоni) платили помещику, как частью собранного продукта, так и деньгами. Первый вид платы был, конечно, древнее второго и долгое время сохранялся рядом с ним, так что в дополнение к денежной арендной плате помещик выговаривал у арендатора часть продукта»8.
     Особенность же римского подхода состояла в том, что при смене собственника вещи прекращалось и действие договора аренды. Следовательно, право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменились лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.
     Российскому праву договор аренды (найма) был известен еще со времен «Русской правды», но в то время не было четкого различия между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил закрепление только в Своде законов Российской Империи  (ч. 1 т. Х). Последующие  законодательные акты лишь частично дополнили этот институт. В советское время роль аренды то уменьшалась (с 1930 по 1940-е годы), то вновь возрастала (в период НЭПа и после 1985 года). Однако большая часть правовых норм об аренде оставалась неизменной в Гражданском кодексе 1922 и 1964 годов. Однако, на сегодняшний день законодательство значительно расширило количество норм, посвященных данной теме.
     Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование (далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда). В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи. Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему)9.
     Еще одной «целью» договора аренды является экономия налогов. По мнению М. Крыловой и Р. Лахмана, существует четыре способа, которые с помощью договора аренды позволят сэкономить налоги: заключение договора субаренды с арендатором, работающим на упрощенной системе налогообложения; передача в пользование компании имущества физического лица (транспортное средство, недвижимость, оборудование); сначала продажа имущества, а затем его аренда (возвратная аренда): амортизировать стоимость неотделимых улучшений10.
     Основное право арендатора, вытекающее из договора аренды - пользование арендованным имуществом. Таким образом, договор аренды – разновидность договоров по передаче имущества в пользование.
     Пользование - извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора. Если нарушается порядок пользования вещью, то извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица11.
     Договор аренды составляет особую юридическую сделку, принадлежащую к разряду консенсуальных, взаимных и возмездных договоров. По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, договор аренды является консенсуальным (от латинского слова  «соnsеnsus» - соглашение12). В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а в пункте1 статьи 433 ГК РФ указано, что моментом заключения договора является момент получения оферентом акцепта.
     Если обратиться к анализу договоров, поименованных в законодательстве, легко установить, что в консенсуальных договорах обязанности сторон выражены с применением слова «обязуется». Это означает, что сами действия по передаче вещи, имущества, денег относится к исполнению договора. Следует, однако, считать, что при этом передача вещи будет рассматриваться не как исполнение уже заключенного договора, а как один из юридических фактов, приводящих к заключению договора по типу реального договора. Вместе с тем в доктрине по этому поводу высказывается и иное мнение. Утверждается, что «стороны не вправе своими волеизъявлениями изменить консенсуальную природу договора», а если в консенсуальном договоре указывается, что он вступает в силу с момента передачи имущества по акту приема-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным в случае не передачи имущества, «поскольку стороны не вправе своим волеизъявлением придать консенсуальному договору реальный характер»; «такие условия в договоре должны признаваться недействительными как противоречащие пункту 2 статьи 433 ГК РФ»13.
     Отнесение договора аренды к числу консенсуальных приводит в правоприменению норм регулирующих этот вид гражданских отношений к определенным проблемам. Это вызвано тем, что два вида договора аренды – аренда транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ) – установлены законом как реальные. Это обстоятельство отмечается в литературе14. Возникает вопрос: если определенные виды договоров аренды являются реальными, то можно ли сам договор аренды определять как консенсуальный? Большинство мнений в научной среде сводится к тому, что договор аренды в целом следуем все таки признавать консенсуальным, применительно к которому следует учитывать положения статьи 625 ГК РФ, в соответствии с которой отдельные виды (выше поименованные) договоры аренды могут быть реальными15.
     Подавляющее большинство договоров в сфере гражданско-правового регулирования носит двухсторонний или взаимный характер. Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязательства по отношению к другой стороне.
     В зависимости от наличия встречного удовлетворения договор аренд бывает возмездным, т.к. предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается данный договор. Согласно статье 423 ГК РФ, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
     Возмездием за наем служит известная цена его или наемная плата. Она определяется или деньгами, или известной долей плодов и произведений имущества; «в последнем случае наемщик вступает обыкновенно в подобное товарищескому отношение к хозяину вещи, условливаясь с ним о дележе»16.
     Взаимодействие одного явления с другим осуществляется через признаки, свойства их элементов. Как справедливо обращает внимание А.Д. Корецкий: «сопоставляя высказанные позиции ряда ученых, мы легко обнаруживаем синонимизацию терминов «элемент» и «признак договора»: те явления, которые одни ученые относят к «элементам» (формальное равенство сторон; свобода воли лиц вступивших в договор; имущественный характер договорного отношения; намерение породить определенные правовые последствия; соглашения сторон), другие именуют «признаками» договора»17. Сам автор предлагает понимать под элементами договора его составные части:
     - элементы  структуры договора – разделение текста последнего на части: преамбулу, предмет договора, существенные условия договора, прочие условия договора, заключительные положения;
     - элементы формы  - оферта и корреспондирующий ей акцепт, выраженные устно или  письменно; 
     - элементы содержания – сами условия договора: существенные (ст. 432 ГК РФ), необходимые (определенные законом или иными юридическими актами), обычные (включая основание и цель договора), случайные, подразумеваемые;
     - конститутивные (сущностные) элементы – те наиболее элементарные характеристики (явления, условия), которые характеризуют договор в целом как явление социальной действительности и определяют его своеобразие и уникальные отличия от других социальных явлений. К ним относятся: субъективная выполнимость, направленность на реализацию личных интересов, намерение сторон добровольно исполнить свои обязательства18.
     Согласно высказыванию Е.В. Васьковского, каждая сделка заключает в себе, «во-первых, такие элементы, без которых она не может существовать, и, во-вторых, такие, которые обыкновенно предполагаются. Сверх того, в ней могут быть еще и другие элементы, установленные волею заинтересованных лиц. Первые называются существенными (еssеntiаliа nеgоtii), вторые – естественными (обычные) (nаturаliа), третьи – побочными или случайными (ассidеntаliа)»19. 
     Существенные элементы не подлежат изменению по воле контрагентов. Так если в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то при их отсутствии договор считается не согласованным сторонами, а соответственно и не заключенным.
     Естественные элементы предполагаются сами собою, хотя их можно изменять. В силу обычаев делового оборота или закрепления в законе, обычные условия, отличающиеся традиционностью, начинают свое действие с момента заключения договора даже без согласования их сторонами. Согласно ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Однако при желании они могут быть изменены. 
     Побочными (факультативными) признаются условия в договоре, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они, в отличие от обычных условий, не включаются в договор без соответствующего согласования сторон. Очень верно заметил Г.Д. Лихачев, что «отсутствие случайного условия, в отличие от существенных условий, влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным и без случайного условия»20.
     В современной научной литературе не всегда устанавливается четкая формулировка  дефиниция такого понятия как «предмет договора». Некоторые авторы описывают его содержание, опираясь на конкретные примеры. Как справедливо отмечает А.А. Иванов: «Без определения того, что является предметом договора, невозможно заключить ни один договор»21. В рамках этого утверждения В.П. Мозолин считает возможным два варианта ответа на вопрос о том, что определяет предмет договора:
     - во-первых, конкретное благо (выгодаприобретение), ради получения которого он собственно и заключается;
     - во-вторых, сами действия по передаче данного блага (выгодаприобретение) от одного субъекта к другому (т.е. предмет договора не тождественнен термину «объект аренды», а обозначает совокупность действий по передаче последнего управомоченному субъекту). В таком случае предмет договора будет являть собой и указание на его объекты, и указание на те действия, которые в отношении них должны быть совершены22.
     Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. К.П. Победоносцев утверждал, что предметом найма служит имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение)23. Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ, государственное унитарное предприятие может сдавать в аренду принадлежащее ей имущество на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество лишь с согласия собственника этого имущества. Движимым имуществом, находящимся у предприятия в хозяйственном ведении, оно вправе распоряжаться самостоятельно24. 
     В качестве предмета договора аренды могут выступать недвижимое и движимое имущество. В основу данного разграничения  был положен традиционный для российского права критерий физических и природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению. 
     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду кото
рого не допускается или ограничивается25. Вещи, изъятые из оборота не могут выступать в качестве предмета договора аренды, а вещи ограниченные в гражданском обороте могут сдаваться в аренду лишь под условием следования установленных ограничений. Между тем возможно установление ограничений в отношении вещей свободных в обороте (государственная собственность).
     Подобные особые требования законодатель устанавливает в отношении таких сложных объектов как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия (п. 3 ст. 611 ГК РФ). 
     Субъектами договорных арендных отношений выступают: арендодатель и арендатор. Обычно арендодателем может быть любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо (коммерческие и некоммерческие организации, государство, субъекты РФ, административно-территориальные и муниципальные образования). Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателя или арендатор должны выступать специальные субъекты.
     Арендодатель – это собственник имущества, передаваемого в пользование или лицо уполномоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочие сдавать его в аренду (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Также в роли арендодателя могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они могут сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом), а недвижимость – только с согласия  собственника26. Казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, с согласия собственника могут заключать договор аренды в отношении любого имущества (ст. 297 ГК РФ).
     Арендатор – это лицо, желающее получить имущество в пользование. Каких либо специальных требований к арендаторам законодатель не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видом имущества (вещей, ограниченных в обороте или природные ресурсы) арендатор должен иметь лицензию или разрешение на занятие соответствующей деятельностью.
     Форма договора аренды урегулирована статьей 609 ГК РФ, где сказано, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме при условии: срок сделки более одного года и одной из сторон является юридическое лицо, не зависимо уже от срока.  Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации27  (договор аренды зданий и сооружений, предприятия). По мнению А. Сорокина, если договор аренды не прошедший государственную регистрацию, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанные в нем обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. «Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, может стать формальным»28.
     Из этого правила законодательством установлено одно исключение: договор аренды здания или сооружения должен пройти государственную регистрацию, и считается заключенным с момента такой регистрации лишь в том случае, если срок договора не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). 
     При переходе в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ) заключается договор в форме, установленной как для договора купли-продажи. Подобная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, по которому арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
     Цена договора (арендная плата) вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрено пять способов определения арендной платы: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; предоставления арендатором определенных услуг; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условием договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исполнения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок или вносится по частям, если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, декаду, месяц, квартал, полугодие, год), срок платежа, размер платежа29.
     Действующее законодательство предоставляет участникам имущественного оборота возможности заключения договора аренды на различных условиях, характерных для развитых рыночных отношений. Так, договор может быть заключен как на срок, так и без указания срока (ст. 610 ГК РФ).
     Существует четыре вида срока: бессрочный – срок договора не определен соглашением сторон; долгосрочный - от пяти до сорока девяти лет (например, аренда земельного участка); среднесрочный – от года до пяти лет; краткосрочный – до одного года (договор проката).
      При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия 
каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законодатель установил предельные сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. Например, для договора проката срок не может превышать одного года (ст. 627 ГК РФ), а аренда участка лесного фонда (ст. 31 ЛК РФ) или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет30.
     
§ 1.2. Содержание договора аренды
     Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора. Выполнение условий договора зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при выставлении арендодателем соответствующих счетов.
     Условия договора аренды могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую -  определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента.
     Общие положения о правах и обязанностях сторон договора аренды установлены главой 34 ГК РФ «Аренда». Тем не менее, это не ограничивает возможности сторон  детализировать и конкретизировать свои права и обязанности, а также предусматривать иные, не противоречащие общему смыслу договора аренды.
     Так, основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акте сдачи-приемки имущества, документе о санитарном состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества. Имущество передается вместе со всеми относящимися к нему документами (сертификатом качества, техническим паспортом и т.п.) и принадлежностями, если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. В статье 314 ГК РФ сказано, что обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. По мнению Т.С. Бойко, в данной норме содержится внутреннее противоречие: с одной стороны, обязательство должно быть исполнено в разумный срок, с другой – неисполненное в разумный срок обязательство должно быть исполнено в семидневный срок. Таким образом, неопределенным остается вопрос о том, когда же начинается просрочка должника, а, следовательно, и применение ответственности31. Несмотря на внутреннюю противоречивость нормы, она активно применяется на практике. 
     Невыполнением этой обязанности арендодателем влечет для него ряд негативных последствий. Так законодатель предоставляет арендатору право  истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возмещение убытков, причиненных в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате неправомерных действий арендодателя, связанных с несвоевременной передачей имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить требования о расторжении договора и о возмещении убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
     По причине того, что передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества, арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, при условии, что они были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Здесь следует отметить, что речь идет о тех недостатках, которые существенно осложняют использование арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично, или препятствуют такому использованию. Снимается ответственность с арендодателя и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
     Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. 
     В подобных ситуациях закон предоставляет арендатору определенные способы защиты нарушенного права, а именно: 
     1) потребовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества; 
     2) соразмерно уменьшить арендную плату;
     3) возместить расходы, произведенных им для устранения недостатков;
     4) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей (при условии предварительного уведомления об этом арендодателя); 
     5) потребовать досрочного расторжения договора.
     Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества или же заменить предоставленное имущество другим аналогичным в надлежащем состоянии.
     Законодатель допускает возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, понимая, что подобные обстоятельства будут осложнять арендатору пользование арендованным имуществом обязывает арендодателя предупредить последнего о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. В случае если арендодатель не информирует арендатора об указанных обременениях, то арендатор может потребовать от него уменьшения размера арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
     Н.Д. Эриашвили отмечает, что при определенных условиях, а именно: «когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника - арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 и 387 ГК РФ)»32.
     Принимая во внимание, что сдаваемое в наем имущество  имеет временный характер владения и пользования арендованным имуществом, законодатель возложил на арендодателя обязанности по осуществлению его капитального ремонта. Однако стороны могут договориться об ином, т.е. осуществление капитального .......................